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  • 中信證券:地產龍頭迎接平臺化 看好融創中國等

       時間:2020-06-08 21:58:11     瀏覽:62626    評論:0    
    核心提示:  雖然地產開發行業長期景氣面臨挑戰,但地產龍頭確實有長期投資邏輯。憑借管理、資金和開發流量優勢,地產企業透過內部培育分拆,外部并購,確實可能成為基于城市生活空間的平臺。  開發企業面臨市場縮水,盈利能力下降的重大挑戰。  我國戶均住房套數已經達到1.5套,剔除一線后城市人均住房面積或達45平米,住房租

      雖然地產開發行業長期景氣面臨挑戰,但地產龍頭確實有長期投資邏輯。憑借管理、資金和開發流量優勢,地產企業透過內部培育分拆,外部并購,確實可能成為基于城市生活空間的平臺。

      開發企業面臨市場縮水,盈利能力下降的重大挑戰。

      我國戶均住房套數已經達到1.5套,剔除一線后城市人均住房面積或達45平米,住房租金回報率低,空置率高。長期來看,房地產開發行業的空間受到限制。而且,由于一二線城市限價,土地市場存在競爭,開發企業盈利空間受到擠壓,預計結算利潤率下降。企業開始強調精細化開發,向流程要效益。

      開發企業轉型具備管理、資金和開發流量賦能的有利條件。

      企業在長期發展中聚集了一大批優秀人才,鍛造了有競爭力的公司文化。而且房地產開發企業在整個開發流程中處于C位,洞察產業鏈絕大多數環節,基本掌控開發資金流。隨著開發行業長期前景愈加明朗,龍頭企業開始不斷布局物管、商業、物流、會展、裝修、建筑、教育、醫療、養老等諸多新產業。

      物業管理成為單獨板塊,地產分拆初步證明平臺化可行。

      已經有超過20家物業管理公司,以分立或者IPO方式上市,總市值已經超過3000億元。整個物業管理板塊得到資本市場認可。這說明地產公司完全有能力孵化培育出全新的獨立業務形態,平臺化之路可行。

      商業地產運營成為未來分拆的重點。

      開發企業孵化出的商業地產管理品牌,最近一段時間紛紛開始輕資產輸出。商業地產運營管理主要內容是針對商業空間的精細運作,目的是提高單位面積的租金,盈利則來自于服務費。我們相信,各大公司的商業地產運營管理,或和物業管理合并上市,或獨立上市。商業地產管理可能成為一個獨立的新板塊。

      產業鏈投資賦能。

      龍頭房企也可能透過外部投資而不是內部孵化的方式布局新業務。例如,碧桂園持續入股帝歐家居、蒙娜麗莎、惠達衛浴,實現了地產龍頭和供應鏈企業的雙贏。

      風險因素:

      深耕地產開發仍受開發周期制約的風險。企業進入新領域可能經驗不足,導致新業務虧損的風險。

      布局地產開發龍頭也有長期邏輯——迎接平臺化。

      短期來看,政策相對平穩,熱銷持續,估值有優勢,板塊有反彈基礎。中長期來看,我們認為一部分地產龍頭有可能超越地產開發周期限制,在很長的時間內持續成長。我們看好保利地產、萬科A(萬科企業)、龍湖集團(00960)、融創中國(01918)、世茂房地產(00813)、招商蛇口、金地集團等。

     
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